모르면 손해 보는 전세 계약 시 꼭꼭 넣어야 하는 특약 문구! (제발 읽고 전세사기 예방!)

요즘 전세 사기가 많죠?

오늘은 #전세 계약 시 넣으면 좋은 #특약 문구들 몇 가지와 그 이유에 대해서 소개해 드릴게요!

특약은 말 그대로 임대인과 임차인 사이에 특별히 정한 약속입니다.

계약서 상에 특별한 조항을 명시함으로써 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하거나 해결할 수 있습니다.

말로만 하는 구두계약만으로는 효력이 생기지 않기 때문에 꼭 문서화시키는 것이 좋습니다.

 

 

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임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 진행하고자 하는 대출이 불가한 경우, 본 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.

 

👉 전세 계약을 할 때, 계약금 외에 잔금은 보통 전세 대출을 받아서 처리하는 분들이 많으시죠?

하지만 가끔 집주인인 임대인이나 집 자체의 하자로 인해 진행하려고 했던 대출이 불가한 경우가 있습니다.

이럴 경우 ' 내 잘못이 아니니까 계약을 무효로 할 수 있는 거 아닌가' 하고 생각하시겠지만

이런 특약 문구가 없으면 법에서는 잔금을 치를 책임은 임차인에게 있다고 보기 때문입니다.

위의 문구 그대로 아니면

'본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환하다'

라는 문구를 추가해 주시면 되겠습니다.

 

 

 

(전세보증보험 가입 시) 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만 (무한정 기간을 주기에는 임대인에게도 불리하므로) 잔금 지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.

 

👉 전세보증보험은 전세 계약이 끝났는데 집주인이 내 보증금을 돌려주지 않을 때가 있죠?

이럴 때를 대비해서 전세보증보험을 가입해 놓으면 보증금을 임대인이 아닌

주택도시 보증 공사로부터 지급을 받을 수 있습니다.

이름 그대로 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 보험을 들어두는 것이죠.

집주인의 동의가 없어도 가입은 할 수 있지만 임대인에게 통지가 전달됩니다.

갑자기 예고도 없이 통지를 받으면 분쟁이 발생할 수도 있기 때문에 계약할 당시에 위의 특약 문구를 넣는 것이 좋습니다.

 

 

 

임대인은 계약일 당일에 확인한 등기부등본의 상태를 잔금일 익일까지 유지해야 하며 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 

 

👉 엄청 중요합니다. 별표 백 개!!!!! 보통 전세 계약할 때 등기부등본을 확인합니다.

그리고 그 등기부등본의 상태를 잔금을 지급한 다음 날까지 유지하는 것이 중요합니다.

그 이유는 임차인이 대항력을 (전입신고+확정일자) 갖추기 위해서입니다.

그런데 이 전입신고의 효력이 전입신고일 다음 날부터 효력이 생기기 때문에,

만약 집주인이 전입신고 한 날 자정이 되기 전에 다른 근저당(담보권, 전세권)을 설정하면 그 근저당은 바로 효력이 생겨버립니다.

그럼 무슨 문제가 생기느냐.

등기부등본상에 나의 전입신고일 보다 근저당 순위가 더 앞서게 되어 만일 내가 전세로 들어간 주택이 경매에 넘어간다면 우리는 순서가 뒤로 밀려 보증금을 모두 잃을 수도 있는 상황이 되어버립니다. 엄청 억울하겠죠.

위의 문구 혹은

'임대인은 계약일 당일에 확인한 등기부등본의 상태를 잔금일 익일까지 유지해야 한다. 이를 어길 경우에는 계약은 무효로 하며, 손해배상금으로 계약금의 상당액을 배상한다.'

문구를 넣으시면 좋습니다.

 

 

 

임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다. 

 

👉 위의 상황과 마찬가지로 혹시나 주택이 경매로 넘어갈 시 손해를 입을 수 있기 때문에 체납된 세금이 없어야 합니다.

특약으로 체납된 국세나 지방세가 없음을 임차인에게 고지하고, 만약 잔금일 전날까지 체납액이 있다면 반드시 상환해야 한다는 내용이 필요합니다.

꿀팁을 드리자면, 올해 4월 3일부터 전세 사기 피해를 막기 위해 임대인의 동의 없이 세금 체납 여부에 대한 열람이 가능하기 때문에 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

임대인은 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공을 하는 경우, 반드시 임차인에게 고지한다. 이 경우, 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.

 

👉 임대인이 임대차 계약 기간 중에 임차 물건을 파는 경우가 있습니다.

대표적인 전세 사기 중 하나입니다. 빌라왕 사건도 집주인이 빌리 왕에게 임차 기간 중 부동산을 팔아버린 경우였죠.

물론 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 일어나는 것 자체가 문제는 아닙니다.

문제는 임차인 입장에서 돈이 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 보증금 반환 여부에 극명한 차이가 발생하는 데서 비롯됩니다.

따라서 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공이 있을 경우 반드시 임차인에게 고지한다는 특약이 필요하고,

새로운 임대인을 믿을 수 없다면 임차인은 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있습니다.

 

 

 

임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대 여부와 관계없이 전세 보증금을 즉시 반환하기로 한다. 

 

👉 너무 당연한 이야기죠? 하지만 이 당연한 이야기를 안 지킵니다..? ㅋㅋ

앞서 언급한 전세보증보험이나 위의 특약 문구를 꼭 넣으시는 것이 안전합니다. 만약 보증보험을 들지 않았거나 특약 문구가 없을 경우 대처하는 방법에 대해서는 지난 포스팅에 적어 놓았으니 꼭 확인하시길 바랍니다. (아래 링크 달아 놓겠습니다)

 

 

 

위의 6가지 문구 외에도

임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유 등)은 임대인이 적극 수리하기로 한다.

 

임대인은 입주 전까지 관리비 및 공과금을 모두 정산하기로 한다. 

 

이러한 문구들을 특약에 넣으면 좋습니다.

 

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위의 말 한 조항들을 넣어달라고 요구할 시 실력도 있고 일을 제대로 하는 공인중개사들은 당연히 해줄 것입니다.

만약에 여러분에게 까다롭게 나온다고 굴면 그 중개사에게 계약을 안 하면 됩니다.

또한 종종 특약란에 문구를 기재하는 데에 조금 애매한 입장을 보이는 임대인이 있거나,

'나는 조항들에 동의는 하는 데 굳이 기재하지는 말자'라며 협의 보려는 경우가 있습니다.

이를 대비하여 대화 내용을 녹음해 두시면, 계약서에 특약을 쓴 것보다 조금 부족할지 몰라도

구두로 해당 부분에 대한 협의가 있었다는 사실을 입증할 수 있습니다.

하지만 다시 한번 말씀드리지만 문서화하는 것이 가장 좋습니다.

중개사의 중개에 수동적으로 따라가지 마시고

직접 체크하고 전세 계약 시 특약사항까지 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다.

 

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2023.11.05 - [꿀팁이 바글바글/돈이 되는 꿀팁] - 모르면 완전 손해 보는 전세보증금 집주인이 안 줄 때 받아내는 방법!

모르면 완전 손해 보는 전세보증금 집주인이 안 줄 때 받아내는 방법!